In Luxemburg herrscht zwar eine Wohnungskrise, aber es mangelt nicht an verfügbarem Bauland. Den jüngsten offiziellen Zahlen zufolge sind in Luxemburg noch rund 4.294 Hektar für Bauprojekte verfügbar. Eine Fläche, die das Wohnungsbauministerium als “mehr als ausreichend für die Entwicklung von Wohnraum in den kommenden Jahren” bezeichnet.

Der Grund, warum es für die Luxemburger Bevölkerung so schwierig ist, ein Dach über dem Kopf zu finden, sind die hohen Kosten pro m² Wohnfläche im Großherzogtum. Die Grundstückspreise sind in nur elf Jahren um 131 % gestiegen. So wird sich der Wert eines Grundstücks zwischen 2010 und 2021 mehr als verdoppeln (x 2,3).

Der Grund für den Anstieg der Immobilienpreise in den letzten Jahren ist also das Gewicht des Baulandes. Dies ist weitaus wichtiger als die Baukosten selbst, die im selben Zeitraum “nur” um 32 % gestiegen sind (und selbst dann ist der Anstieg erst seit der Covid-Krise, den Auswirkungen des weltweiten Aufschwungs und dem Konflikt in der Ukraine spürbar).

Die “öffentliche Hand” gewinnt an Boden

Es versteht sich von selbst, dass die Hauptstadt nach wie vor an erster Stelle der 102 Gemeinden des Großherzogtums steht, in denen der Grundstückspreis den größten Anteil an der Endabrechnung für eine Wohnung oder ein Haus hat. Laut dem Observatoire de l’habitat (Observatorium für Wohnraum) macht der Kauf des Grundstücks 43 % des Kaufpreises einer Wohnung in Luxemburg-Stadt aus, während es in Wiltz oder Clervaux nur 20 % sind.

Im Durchschnitt würde der Preis für den Erwerb des Grundstücks durch den Bauträger 29 % des Endpreises der im Land vermarkteten Wohnungen ausmachen. Diese Beträge beginnen nach einem Jahrzehnt des Höhenflugs zu sinken.

Um die Grundstückspreise auf nationaler Ebene zu senken, versucht die “öffentliche Hand” seit einigen Jahren, wieder Boden gut zu machen, indem sie immer mehr Grundstücke für Wohnzwecke erwirbt. Vor zehn Jahren besaßen Gemeinden, Fonds (Belval, Kirchberg, andere) oder der Staat weniger als 8 % des für zukünftige Wohnzwecke verfügbaren Baulandes, heute sind es bereits 14 % dieses Potenzials.

Bleibt noch, diese Hektar zu Immobilienprojekten zu machen, was aufgrund der jüngsten Nachrichten (Inflation, steigende Zinskosten) erneut schwierig ist. Um dieser angekündigten Krise im Bausektor entgegenzuwirken, hat der Staat seine Verantwortung übernommen. Er hat kürzlich ein Paket mit 13 Maßnahmen (für 150 Mio. €) vorgeschlagen, das von öffentlichen Investitionen bis hin zu Anreizen für private Käufer reicht.

Eine Wohnung im Ausland

Um die Grundstückspreise (und damit die Immobilienpreise) zu senken, müssen jedoch vor allem private Eigentümer überzeugt werden. Die meisten Flächen, die für Bauträger oder Familien für ein Bauprojekt interessant sein könnten, befinden sich im Besitz von Privatpersonen (63 % der 4.294 ha). In- und ausländische Immobilienkonzerne teilen sich knapp 20 % der Grundstücke.

Für das Wohnungsbauministerium ist diese “Bodenkonzentration” daher weiterhin besorgniserregend. Zumal für einige der Marktakteure der m² nur als Spekulationswert ohne Bauwillen dient.

 

So ist es letztlich nicht verwunderlich, dass immer mehr Familien aus Luxemburg in die nahegelegenen Grenzgebiete ziehen, um sich dort niederzulassen. Im vergangenen Jahr waren es 3.000 Luxemburger, die in den Nachbarländern Lothringen, Wallonien oder Deutschland eine Wohnung fanden.